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Fideicomiso de Contribución Inmobiliaria Rural

3 junio, 2016

“De haber querido actuar, la administración anterior, con un criterio carente de todo cuestionamiento jurídico, era recomendable haber obtenido la mayoría especial que exige la constitución para el otorgamiento del fideicomiso, en el artículo 301, cosa que no se hizo”.

El Dr. Debali comenzó su análisis invocando textualmente lo registrado por la Auditoría, para agregar que, ésta, cuando da su opinión en la conclusión sobre la modificación, hace un razonamiento similar, ya que menciona lo expresado anteriormente, agregando que: “Era recomendable para la intendencia haber contado con la aprobación de 3/5 de la Junta Departamental, de acuerdo a lo previsto en el artículo 156 de la Ley 17.556”.

El Cr. Cardozo dio lectura a las conclusiones de la Auditoría y pasó a explicar los pormenores de la operación: “El negocio original fue: La Intendencia entregó Títulos Ejecutivos por un total de USD 5.028.086 en el año 2012, recibiendo a cambio USD 1.085.598. De esos títulos que emitió, que fueron 3, hay un primer título preferente, que es el 100 % para el inversor y, en los 2 siguientes hay una coparticipación entre el inversor y la Intendencia. Si nosotros sumamos los títulos que se le entregan al inversor, él recibe USD 3.751.966 a cambio de USD 1.085.598 que puso en el negocio cuando se inició”, y vuelve a citar el informe. “Dado que los créditos morosos conformados y cedidos al fideicomiso corresponde a deudores de contribución inmobiliaria rural, el escenario planteado asume que los inmuebles que generan la obligación para el deudor, respaldan totalmente los créditos asumidos y, por lo tanto, su cobrabilidad. Consecuentemente, para que la Intendencia cumpla con la obligación asumida en el contrato de fideicomiso, al menos en el 7° año deberá fideicometir créditos morosos que no sean objeto de interposición de excepciones o recursos”.

El informe plantea qué otra posibilidad de financiamiento podría haberse logrado en el momento: “Para ser comparables a las tasas de préstamos a plazo fijo en $ uruguayos nominales, la tasa real en estos casos, es de aproximadamente el 3% (anual en UI). Si se modificara el escenario inicial, manteniendo los créditos morosos y el cumplimiento de la obligación de la Intendencia de mantener los créditos al fideicomiso con un capital nominal equivalente al de aquellos créditos presentados, pero modificando la oportunidad en que los créditos son cobrados, el costo del fideicomiso aumentaría debido a que la tasa de retorno es mayor en los casos que los flujos de fondos se den en un escenario más cercano. Bajo esta hipótesis es posible concluir que el mercado ofrecía operaciones de financiamiento de menor costo, y, por lo tanto, más conveniente que el uso del fideicomiso, en los términos en que se plantearon en el contrato aquí analizado”. Entonces plantea dos opciones. En la primera plantea recibir el USD 1.085.598 y el inversionista cobra el total de los créditos al final del contrato (el escenario menos probable y más beneficioso para la IRN). En este caso la tasa de interés sería de un 14.77 % y podría equipararse (este contrato) a una operación de financiamiento con una tasa anual de 14.77 % contra la opción del mercado que era del 3 %. Por lo tanto, el negocio implica haber abordado a fondos de financiamiento a una tasa 5 veces superior a la del mercado.

La 2° opción plantea que, cuando se hace la modificación (en 2015), el escenario se agrava porque, en ese caso, la tasa implícita de financiamiento pasa a ser de un 51,19 % (17 veces más que el 3 % que se toma como referencia de base para una financiación en términos similares)

En definitiva, concluye en la inconveniencia del negocio como herramienta de financiamiento. Vale decir que, si la IRN hubiera optado por tomar un crédito por USD 1.000.000 y, hubiera utilizado el mismo plazo del fideicomiso, ese millón se hubiera transformado en USD 1.375.203, contra los USD 3.751.966 que implicó el negocio. La IRN se ve perjudicada en USD 2.376.763, en el mejor de los escenarios.

El Intendente Terzaghi sentenció: “Este es el peor negocio en la historia del Departamento de Río Negro”.